# La ley japonesa de intermediación inmobiliaria exige que un especialista de transacciones con licencia explique las cuestiones materiales listadas y ponga su propio nombre en el documento antes de que se cierre el contrato

Página: https://flyvolo.ai/es/changes/ev-20260401-real-estate-agent-2
Fecha: 2026-04-01 · Etapa: Restricción
¿Puede este registro mover un juicio sobre una tarea? sí
Ocupación: https://flyvolo.ai/es/careers/real-estate-agent

## Alcance

Leída en el propio portal de legislación de la Agencia Digital, en la versión en vigor desde el 1 de abril de 2026; la ley es de 1952, que es lo más útil de ella — este requisito no se escribió pensando en ninguna tecnología y simplemente resulta que ahora obliga a una. El artículo 35(1) exige al intermediario que un 宅地建物取引士, un especialista de transacciones con licencia, entregue un documento escrito y explique al menos las cuestiones listadas antes de que se cierre el contrato; la lista llega a los derechos inscritos sobre el suelo, las restricciones urbanísticas y de edificación, las cargas de caminos privados, el estado del agua, la electricidad, el gas y el saneamiento, y, para un edificio existente, si se ha hecho un informe de estado y qué encontró. El apartado 4 exige a ese especialista mostrar su tarjeta de licencia al dar la explicación, y el apartado 5 le exige poner su nombre en el documento. Dos matices impiden leer esto como más de lo que es. El documento puede entregarse por medios electrónicos con el consentimiento de la contraparte, lo que sustituye a la firma y al sello — así que el deber es una persona con licencia, no el papel ni la presencia física. Y el apartado 6 deja sin aplicación los apartados 4 y 5 y relaja la redacción cuando la contraparte es a su vez un intermediario con licencia: la explicación personal se le debe a un consumidor, no entre profesionales. Obliga a las operaciones en Japón. No cuenta a nadie y no dice nada sobre cómo se preparan esas explicaciones.

## Fuente

- e-Gov 法令検索 (Japan, Digital Agency) — 宅地建物取引業法 第三十五条(重要事項の説明等) — https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 (fuente primaria)

## Qué significa esto

En Japón, quien te explica qué estás comprando tiene que estar habilitado, tiene que enseñarte su habilitación mientras lo hace, y tiene que poner su nombre en el documento. El acto regulado es la explicación en sí, no el papeleo que hay detrás, y el deber se pega a una persona con nombre y no a la empresa. Una ley escrita en 1952 resulta ser la restricción más dura de esta página, por una razón que no tiene nada que ver con la tecnología: alguien tiene que responder de lo que se dijo.

## Lo que todavía no demuestra

Esto restringe quién hace la explicación, no cómo se produce la explicación. Nada impide a una empresa generar el documento entero y cada divulgación con software; la ley solo exige que lo entregue una persona habilitada y que su nombre figure. Importan dos excepciones: el documento se puede entregar por vía electrónica una vez que la otra parte lo consiente, así que esto no es una obligación de estar en la sala, y el deber de explicación personal no se aplica cuando la otra parte es otro intermediario habilitado. Se aplica en Japón y no cuenta a nadie.

## Cómo comprobarlo por tu cuenta

Trabajes donde trabajes, averigua si tu nombre va en algo. Pregunta qué documento de tu operación lleva el nombre de una persona en vez del de la empresa, y qué le pasa a esa persona si resulta estar equivocado. Allí donde la respuesta sea nada y nadie, la parte de explicar de tu puesto es la parte que no tiene a nadie detrás, y esa es la que se mueve primero.


Más: https://flyvolo.ai/llms.txt