# 日本《宅地建物取引业法》要求,合同成立前须由持证的宅地建物取引士说明法定重要事项并在书面上具名

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日期: 2026-04-01 · 阶段: 限制或撤回
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## 适用范围

在日本数字厅自家的法令检索门户上阅读,版本为令和 8 年(2026 年)4 月 1 日施行;而该法本身出自 1952 年 —— 这一点才是它最有用的地方:这条要求不是对着任何技术写的,只是现在碰巧管到了一项技术。第三十五条第一款要求:在合同成立之前,宅地建物取引业者必须让持证的「宅地建物取引士」交付书面并就法定事项作出说明;所列事项包括该土地或建筑物上已登记权利的种类与内容、依都市计划法与建筑基准法等法令所作的限制概要、私道负担、饮用水与电力燃气及排水设施的整备状况,以及对既有建筑是否做过建物状况调查及其结果概要。第四款要求该取引士在说明时出示自己的宅地建物取引士证,第五款要求其在该书面上具名。有两点限定,不说清楚就会把这条读得过重。经相对方同意后,该书面可以用电磁方法提供,并以此替代记名盖章 —— 所以这里的义务是「一个持证的人」,不是纸,也不是必须到场。以及第六款规定:当相对方本身就是宅地建物取引业者时,第四、五款不适用,条文措辞也相应放宽 —— 这份亲自说明是欠给消费者的,不是同行之间的。它约束的是日本境内的交易。它没有对任何人计数,也没有说这些说明是怎么准备出来的。

## 来源

- e-Gov 法令検索 (Japan, Digital Agency) — 宅地建物取引業法 第三十五条(重要事項の説明等) — https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 (一手来源)

## 这意味着什么

在日本,向你说明「你到底在买什么」的那个人必须持证、必须在说明时出示自己的证、并且必须在书面上具名。被监管的是「说明」这个行为本身,而不是它背后的文书工作 —— 而且义务落在一个具名的个人身上,不是落在公司身上。一部 1952 年的法律成了这一页上最硬的约束,理由和技术完全无关:总得有人为说过的话负责。

## 它还不能说明什么

它约束的是「由谁来说明」,不是「说明是怎么做出来的」。没有任何东西阻止一家公司用软件生成整份书面和其中每一项披露 —— 法律只要求由一个持证的人交付它、并在上面具名。有两处例外要紧:经相对方同意后该书面可以用电磁方法提供,所以这不是「必须在场」的要求;而当相对方也是宅地建物取引业者时,亲自说明的义务不适用。它只适用于日本,并且没有对任何人计数。

## 怎么自己核实

不管你在哪里做这行,弄清楚有没有哪一份东西上写的是你的名字。问一问:这笔交易里哪一份文件署的是个人而不是公司,以及如果它错了,那个人会怎么样。如果答案是「没有哪一份」「没有谁」,那你工作里「做说明」的那部分就是背后没有人站着的那部分 —— 而那一部分动得最早。


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