La ley japonesa de intermediación inmobiliaria exige que un especialista de transacciones con licencia explique las cuestiones materiales listadas y ponga su propio nombre en el documento antes de que se cierre el contrato

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Dónde aplica esto

Leída en el propio portal de legislación de la Agencia Digital, en la versión en vigor desde el 1 de abril de 2026; la ley es de 1952, que es lo más útil de ella — este requisito no se escribió pensando en ninguna tecnología y simplemente resulta que ahora obliga a una. El artículo 35(1) exige al intermediario que un 宅地建物取引士, un especialista de transacciones con licencia, entregue un documento escrito y explique al menos las cuestiones listadas antes de que se cierre el contrato; la lista llega a los derechos inscritos sobre el suelo, las restricciones urbanísticas y de edificación, las cargas de caminos privados, el estado del agua, la electricidad, el gas y el saneamiento, y, para un edificio existente, si se ha hecho un informe de estado y qué encontró. El apartado 4 exige a ese especialista mostrar su tarjeta de licencia al dar la explicación, y el apartado 5 le exige poner su nombre en el documento. Dos matices impiden leer esto como más de lo que es. El documento puede entregarse por medios electrónicos con el consentimiento de la contraparte, lo que sustituye a la firma y al sello — así que el deber es una persona con licencia, no el papel ni la presencia física. Y el apartado 6 deja sin aplicación los apartados 4 y 5 y relaja la redacción cuando la contraparte es a su vez un intermediario con licencia: la explicación personal se le debe a un consumidor, no entre profesionales. Obliga a las operaciones en Japón. No cuenta a nadie y no dice nada sobre cómo se preparan esas explicaciones.

Qué significa esto

Qué no muestra todavía

Esto restringe quién hace la explicación, no cómo se produce la explicación. Nada impide a una empresa generar el documento entero y cada divulgación con software; la ley solo exige que lo entregue una persona habilitada y que su nombre figure. Importan dos excepciones: el documento se puede entregar por vía electrónica una vez que la otra parte lo consiente, así que esto no es una obligación de estar en la sala, y el deber de explicación personal no se aplica cuando la otra parte es otro intermediario habilitado. Se aplica en Japón y no cuenta a nadie.

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