房产中介 / 地产经纪 · 任务逐条

知道有什么房源

这曾是这个行业最初的资产,而它已经流失了二十五年 —— 远早于任何叫「AI」的东西。公开门户把那份名单放进了买家的口袋;剩下的优势是时间差与非公开房源,而两者都随着房源信息更完整而缩小。机器匹配与检索延续的是同一个趋势,不是开启一个新的。

它没有说那些房源信息不公开、不集中的市场,而那是世界上相当大的一部分。它也没有说失去这项资产是否减少了经纪人的数量 —— 在若干市场里,经纪人数量随着这项优势的下降反而上升,而这条判断解释不了这个事实。

给这套房定价

自动估值已经平常很多年,而且在流动性好的市场里对一套普通住宅确实做得不错 —— 好到经纪人的报价现在是拿它去核对的,而不是被直接相信的。没有迁移过去的是为那个数字站台。本站在这一点上最清楚的证据,是一家公司真的试了、然后停了:Zillow 关停了它的算法买房业务,CEO 写下「预测房价的不可预测性远超我们的预期」,同时宣布裁减约 25% 的员工。

那条记录说的是一家公司在一个国家、在一段极不寻常的楼市里,拿自己的估值去承担资产负债表风险;它没有说自动估值不准,也没有说经纪人定价更好。它确立的东西更窄,也更有用:一个估值和一次承诺是两回事,而稀缺的一直是后者。

带看:站在那个房间里

线上看房、自助开锁与远程带看确实拿走了一部分跑动 —— 而那部分正是这项任务里纯粹属于跑腿的那部分。剩下的是从来就不是跑腿的那部分:注意到邻居的加建、潮湿的味道、买家突然不说话的那件事。那是在一个具体房间里的观察,而再多的影像都替代不了它。

这里没有量还有多少带看是真的到场,而这个答案在疫情期间大幅移动过,之后又部分移了回来。它也没有说租赁 —— 在租赁里,自助带看走得比二手买卖远得多。

把两边谈拢

这才是人真正付钱买的那部分,而它不是信息工作。它是在两个焦虑的人经历一生中最大一笔交易时把他们托住、替他们消化坏消息,并且知道一笔交易是快死了还是只是卡住了。模型可以起草那条消息;它没法成为那个被卖家吼的人。

这是一条关于工作性质的判断,不是对它价值的测量。它也不为佣金辩护:这一部分是人做的,不等于「按成交价抽一个百分比」就是它值的价钱 —— 而在若干市场里,这套收费结构正在因为与自动化无关的原因承压。

找到下一个客户

机械的那一半 —— 名单、序列、定向投放、永不遗忘的跟进 —— 现在是买的,不是做的;而且是所有人都在买,这才是关键。当一个市场里每个经纪人的工具都一模一样,它就不再是优势,而变成继续待在这一行的成本。

它没有说转介绍 —— 在多数市场里,大部分生意其实来自转介绍,而没有任何工具动过它。它也没有触及「经纪人数量相对成交量过剩」这件事,而那才是若干市场里收入的真实压力,并且远早于这一切。

为你说过的话负责

这是工具造出来而不是拿走的工作。生成的房源文案、被「美化」的照片、自动化的触达,都会产生一些由持证个人负责的陈述;而反歧视一类的规则会让其中一些陈述可以被追究。必须有人在那些东西挂上他的执照发出去之前,先读一遍机器写的内容。

新工作出现不等于新收入,而在一个按佣金吃饭的行业里,没有报酬的职责是被吸收掉的,不是被补偿的。要求也因市场而差异极大;而能把这项义务的分量定下来的,是一次针对经纪人、因生成内容而作出的执法行动 —— 在这一页覆盖的市场里,还没有出现过。