不動産鑑定士

米国。統計局は、不動産鑑定士と資産評価担当者の雇用——現在は動産や事業資産の鑑定人と合わせて数えている——が2025年から2035年に3%、68,400人から70,700人に増えると予測している。モバイル技術と自動評価モデルの利用が広がれば生産性が上がりうるとし、それらによって働き手は不動産をより効率的に鑑定・評価できるようになると述べている。

立場のある名指しの人物が、ある日付に、帰属のつく言明として何かを公けに予測した。誰がいつ何を言ったのかが確かめられるまま残るように記録するのであり、そして業務の判断を決して動かさない。予測は観測ではないからである。その価値は後から来る——この記録は、その職業についての証拠と同じページの上に載るので、予測を読む人は、そのあと何が起きたかの記録を隣で読むことになる。それが決算である。この site は、ある予測が当たったかどうかについて何の判定も公表しない。

オーストリア、ウィーン。21,736件の取引で学習したモデルを、2023年に売られた新築マンションを評価する13人の専門家と比べた。条件は、限られた情報のもと、専門家のふだんの手法、そしてモデルとの協働である。モデルは専門家に匹敵する正確さを達成し、必要な時間を大きく減らした。モデルと協働した専門家が最も高い正確さを達成した。一つの都市での小さな実験であり、実務での利用を測ってはいない。

実演、ベンチマーク、あるいは論文が、その業務をやれることを示している。技術に何ができるかを更新するのであって、雇用主が何をするかを更新するのではない。

米国。Fannie Mae のガイドによれば、一部の融資案件では同社の自動審査が「物件データ付きの価額受け入れ」を提示する。物件の内部と外部のデータ収集によって決済前に適格性が確認され、鑑定は不要となる。この収集は物件の内外を目で見て観察するもので、訓練と審査を受けた物件データ収集員が行わなければならない。一つの住宅ローン機関の規則であり、件数は示していない。

雇用主がそれを本番に置いた。基準線を動かしうる——規模と、その場がどれだけ似ているかで重みづけされる。

全世界。この専門職団体の基準は、会員と規制対象の事業者がAIの出力の信頼性についての判断を書面に記録しなければならないとし、AIが自動的に、あるいは大量に使われる場合、事業者は一つひとつの出力に責任を負い続け、定期的に無作為の抜き取り検査を行わなければならないとしている。ほかのサーベイヤーとともに鑑定士にも適用される。AIの使い方を定めるもので、使われる量を定めるものではない。

失敗、撤回、規制、あるいは費用が導入を抑えている。判断を下げる、あるいはその不確かさを広げることがある。

英国、ウェールズ。評価庁の透明性記録は、段階を本番運用としたうえで、このモデルが2028年のカウンシル税の再評価に向けて住宅150万戸の評価を支え、一次評価額を出すことで評価担当者が最も難しい、あるいは複雑な判断に集中できるようにすると述べている。それ以前は評価担当者が手作業で税額帯を判定しており、初期の見積もりでは再評価の費用は三分の一減るとされた。再評価が効力を持つ前の当局自身の説明であり、ここでは正確さの数字を示していない。

雇用主がそれを本番に置いた。基準線を動かしうる——規模と、その場がどれだけ似ているかで重みづけされる。

全世界。この専門職団体の評価基準は、国際評価基準を引きつつ、自動評価モデルのように鑑定士が専門的判断を加えないモデルは準拠した評価を生み出せず、鑑定士の判断を経ていないモデルの出力はこれらの基準にも準拠しないと述べている。団体の会員を拘束する専門職の基準であり、法律ではない。

失敗、撤回、規制、あるいは費用が導入を抑えている。判断を下げる、あるいはその不確かさを広げることがある。

米国。Fannie Mae と Freddie Mac の規制当局は、鑑定免除の対象となる購入用ローンの融資比率の上限を80%から90%へ、現地調査に基づく鑑定免除の対象となる購入用ローンについては80%から97%へ、リスク管理の統制を伴って引き上げると発表した。二つの住宅ローン機関に対する方針の変更であり、鑑定なしで進む融資の件数は示していない。

雇用主がそれを本番に置いた。基準線を動かしうる——規模と、その場がどれだけ似ているかで重みづけされる。

米国。6つの機関が最終規則を採択し、与信判断や証券化で消費者の主たる住居の評価に自動評価モデルを使う金融機関に対し、品質管理基準を満たすための方針、慣行、手続き、統制を採用するよう求めた。この規則は鑑定士によるそうしたモデルの利用を対象としない。鑑定士は独立して裏づけられ、自動評価モデルに依拠しない評価の結論を出さなければならないからである。モデルの使い方を定めるもので、使われる頻度を定めるものではない。

失敗、撤回、規制、あるいは費用が導入を抑えている。判断を下げる、あるいはその不確かさを広げることがある。

これから始めるなら、住宅ローンのための定型的な住宅鑑定は減ると考えておくこと。その多くをモデルとデータ収集員が担うからである。モデルがしないことを身につけること——複雑な評価や商業不動産の評価、審査、そして異議を唱えられた価額の擁護である。

融資の規則が許すかぎり、住宅ローン業務の定型的な部分は縮み続けると考えておくこと。複雑な評価、審査、税の不服申立て、専門家証言はあなたのもとに残る。

職の形を組み替える

複雑な評価や商業不動産の評価へ移る

鑑定免除は対象となる比較的単純な住宅ローンに限られており、それ以外の案件にはいまも鑑定が要る。

留まって強くする

モデルを確かめる人になる

規制当局は貸し手のモデルに品質管理を求めており、税務当局はモデルの出力や異例の結果の見直しに評価担当者を使っている。

隣へ移る

審査、不服申立て、専門家の仕事へ移る

価額に異議が唱えられれば、人がそれを擁護しなければならない。モデルが最初の価額を決める場合でも、所有者は税額帯に異議を唱える権利を持ち続ける。

仕事の一部では、データとモデルがすでに代わりを務めている。対象となる融資では、米国の住宅ローン機関が自らのデータと照らし合わせたうえで鑑定なしに価額を受け入れており、英国の評価庁は課税のための一次評価額にモデルを使っている。規則と基準は、頼りにされる評価については鑑定士の判断を残しており、米国はこの職業が2025年から2035年に3%増えると予測している。

その問いに年数では答えない。融資の規則がどの融資に鑑定なしで進むことを認めるか、そして税務当局がモデルによる一次評価額から最終的な評価額へ進むかどうかを見ること。そのほうが、どんな日付よりも多くを教えてくれる。

対象となる米国の住宅ローンでは、貸し手の自動審査が鑑定なしに価額を受け入れる。一般には、その物件の過去の鑑定が記録に残っている場合である。2024年、規制当局は購入用ローンの上限を融資比率90%に、現地でのデータ収集を伴う場合は97%に引き上げた。

この職業のグローバル基準のもとでは違う。鑑定士の専門的判断が加えられていないモデルの出力は、準拠した評価ではない。米国では、鑑定士の評価は独立して裏づけられるものでなければならず、自動評価モデルに依拠してはならない。